Wohngebäudebestand
Neue Regeln für die Heizungswahl, steigende Brennstoffanforderungen und veränderte Kostenverteilung. Was bedeutet das für die Erhaltung und Modernisierung bestehender Wohngebäude?
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es verändert vor allem die gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Heizungstausch. Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Weitere Änderungen zur energetischen Gebäudebewertung und zu Energieausweisen treten am 1. Januar 2027 in Kraft.
Für Eigentümer entsteht mehr Spielraum bei der Wahl der Heiztechnik. Gleichzeitig verändern sich die Anforderungen an neu eingebaute Gas- und Ölheizungen sowie die Verteilung bestimmter Betriebskosten zwischen Vermietern und Mietern.
Doch was bedeutet das für eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Heizung bereits 20 Jahre alt ist und weiterhin funktioniert? Anhand einer anonymisierten Wohnanlage untersuchen wir, wie sich die neuen Regelungen auf die technische und wirtschaftliche Vorbereitung einer Heizungsmodernisierung auswirken.
Auf einen Blick
- Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026. Die 65-Prozent-Vorgabe entfällt; weitere Änderungen, unter anderem zu Energieausweisen, folgen am 1. Januar 2027.
- Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu eingebaut, müssen ab 2029 steigende Wärmeanteile aus klimafreundlichen Brennstoffen stammen: 10 % ab 2029, 60 % ab 2040. Für 2029 bis 2034 gibt es technische Alternativen.
- Bestehende Brennwertkessel waren von der früheren Altersregel ohnehin ausgenommen. Der Wegfall der Regel schafft hier keine neue Möglichkeit zum Weiterbetrieb.
- Die Pflichten nach §§ 60a bis 60c bleiben. Für erfasste Anlagen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, endet die Frist nach § 60b am 30. September 2027.
- Ob eine Wärmepumpe im Modell günstiger ist, entscheidet die Jahresarbeitszahl: Bei 90 % Nutzungsgrad, 10 ct/kWh Gas und 28 ct/kWh Strom liegt die Kostenschwelle bei JAZ 2,52.
In diesem Beitrag
- Welche Regeln ändern sich – und welche bleiben bestehen?
- Eine Wohnanlage als Ausgangspunkt
- Darf die vorhandene Gasheizung weiterlaufen?
- Welche Heizleistung wird tatsächlich benötigt?
- Welche Pflichten zur Heizungsoptimierung bleiben?
- Was bedeutet die Biotreppe bei einem neuen Gaskessel?
- Jahresarbeitszahl und Energiepreise: Wann verändert sich das Ergebnis?
- Wer trägt die Kosten einer neuen Gasheizung?
- Gasetagenheizungen: Wie verändert sich die Entscheidung in einer WEG?
- Welche Anforderungen an die Gebäudehülle gelten weiterhin?
- Was verändert sich ab 2027 beim Energieausweis?
- Welche Entscheidung ergibt sich aus der Untersuchung?
- Den neuen Spielraum für eine bessere Entscheidung nutzen
- Methodik und Aussagegrenzen
- Quellen
Für Eigentümer, WEGs und Hausverwaltungen: Mehrfamilienhaus & WEG
Fragen zu Ihrer Wohnanlage? Erste Einschätzung anfragen · Gebäude- und Anlagen-Check · Leistungen für WEGs und Hausverwaltungen
Rechtsrahmen
Welche Regeln ändern sich – und welche bleiben bestehen?
Das GModG ist die Neufassung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Neben der Reform der Wärmeversorgung setzt es Teile der europäischen Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um. Die Änderungen treten gestaffelt in Kraft. Für den Wohngebäudebestand sind insbesondere die ersten beiden Reformstufen relevant.
| Regelungsbereich | GEG 2024 | GModG seit 29.07.2026 | GModG ab 01.01.2027 |
|---|---|---|---|
| Heizungswahl | 65 % erneuerbare Energien, gestaffelt und mit Ausnahmen | 65-%-Vorgabe aufgehoben | Fortführung |
| Neue fossile Heizungen | Voraussetzungen und Übergangsregeln | Brennstoffanforderungen nach § 43, ab 2029 | Fortführung |
| Ältere Heizkessel | Austauschpflicht für bestimmte Standardkessel | Altersbedingte Pflicht entfällt | Fortführung |
| Gasetagenheizungen | Sonderregelungen in §§ 71l, 71n | Sonderregelungen aufgehoben | Allgemeine Anforderungen |
| Kommunale Wärmeplanung | Mit Beginn der 65-%-Pflicht verknüpft | Diese Verknüpfung entfällt | Wärmeplanung bleibt relevant |
| Heizungsbetrieb | §§ 60a–60c | Wesentliche Pflichten bleiben | Fortführung |
| Gebäudehülle | Anforderungen bei bestimmten Bauteiländerungen | Im Grundsatz unverändert | Neue Bilanzierungsregeln bei Gesamtnachweisen |
| Energetische Bilanzierung | DIN V 18599:2018-09 | Bisheriges Verfahren | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Energieausweise | Bisherige Anforderungen | Bisherige Anforderungen | Neue Kennwerte und erweiterte Pflichten |
Die zeitliche Entkopplung von Heizungswahl und kommunaler Wärmeplanung bedeutet nicht, dass Wärmepläne bedeutungslos werden. Ob und wann ein Wärmenetz tatsächlich verfügbar ist, kann für die Investitionsentscheidung weiterhin maßgeblich sein. Ein Wärmeplan allein garantiert jedoch keinen Anschluss.
Auch die bisherige besondere Beratungspflicht vor Einbau einer mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebenen Heizung ist entfallen. Andere Beratungspflichten und technische Anforderungen können weiterhin gelten.
Fallbeispiel
Eine Wohnanlage als Ausgangspunkt
Die untersuchte Anlage stammt aus den 1970er-Jahren. Mehrere Gebäudeteile werden durch einen gemeinsamen Gas-Brennwertkessel beheizt. Dachflächen und Fassaden wurden bereits energetisch verbessert. Die Wärmeübergabe erfolgt überwiegend über Heizkörper. Trinkwarmwasser wird unabhängig von der Zentralheizung elektrisch in den Wohnungen erzeugt.
| Merkmal | Anonymisierter Bestand |
|---|---|
| Wohnungen | rund 20 |
| Gebäudenutzfläche laut älterem Energieausweis | rund 2.100 m² |
| Wärmeerzeuger | Gas-Brennwertkessel, rund 20 Jahre alt |
| Installierte Nennleistung | rund 120 kW |
| Vorlauftemperatur | laut Bestandsaufnahme bei Kälte teilweise über 75 °C |
| Hydraulischer Abgleich | kein aktueller Nachweis |
| Warmwasser | dezentral, elektrisch |
Der Gasverbrauch bewegt sich seit 2023 auf einem relativ stabilen Niveau. Der Mittelwert beträgt rund 125 MWh pro Jahr.
Bezogen auf die im alten Energieausweis ausgewiesene Gebäudenutzfläche ergeben sich rund 60 kWh/(m²·a) Gasverbrauch. Die elektrisch bereitgestellte Trinkwarmwasserenergie ist darin nicht enthalten. Der Kennwert ist weder ein Wärmebedarf noch ein neuer Energieausweis. Die tatsächliche Wohnfläche ist gesondert zu ermitteln.
Zur Bestandsaufnahme: Gebäude- und Anlagen-Check · Heizung im Bestand: Vom Verbrauch zur systematischen Modernisierungsentscheidung
Bestandskessel
Darf die vorhandene Gasheizung weiterlaufen?
Die altersabhängige Außerbetriebnahmepflicht für bestimmte Standardkessel ist entfallen. Bei der untersuchten Anlage ist jedoch zu berücksichtigen, dass Brennwertkessel bereits nach § 72 GEG von der früheren Altersregel ausgenommen waren. Die Gesetzesänderung schafft hier also keine erstmals bestehende Möglichkeit zum Weiterbetrieb.
Reparaturen und Weiterbetrieb sind grundsätzlich möglich, sofern die übrigen Anforderungen eingehalten werden. Die neue Biotreppe nach § 43 erfasst den unveränderten Weiterbetrieb der Altanlage nicht. Ein neuer Gaskessel ist dagegen eine neue Entscheidung mit anderen Rahmenbedingungen.
Der Wegfall der Altersregel sollte nicht dazu führen, die tatsächliche Restnutzungsdauer des Kessels zu überschätzen. Ersatzteilverfügbarkeit, Störungen, Wartung und absehbare Instandsetzungen bestimmen, wie viel Zeit für die Untersuchung einer Nachfolgelösung zur Verfügung steht.
Heizleistung
Welche Heizleistung wird tatsächlich benötigt?
Der jährliche Gasverbrauch von rund 125.000 kWh und die installierte Kesselleistung von 120 kW ergeben zunächst eine verbrauchsbezogene Benutzungsdauer von etwa 1.040 Stunden. Dieser Quotient verwendet den Brennstoffeinsatz, nicht die gemessene Wärmeabgabe. Er ist deshalb keine tatsächliche Vollbenutzungsstundenzahl des Wärmeerzeugers.
Jahresnutzungsgrad: Vom Gasverbrauch zur Wärmebereitstellung
Der Jahresnutzungsgrad beschreibt das Verhältnis der jährlich abgegebenen Wärme zur eingesetzten Brennstoffenergie. Für die folgende Modellrechnung wird die Wärme am Ausgang des Wärmeerzeugers bilanziert. Brennstoffenergie und Nutzungsgrad werden auf denselben Bezug (hier Brennwert Hs) bezogen. Wärmeverteilverluste hinter dem Kessel sind noch nicht abgezogen.
| Angenommener Jahresnutzungsgrad | Jährliche Wärmeabgabe bei 125 MWh Gas |
|---|---|
| 85 % | 106 MWh |
| 90 % | 112,5 MWh |
| 95 % | 119 MWh |
Bei einem angenommenen Jahresnutzungsgrad von 90 % beträgt die rechnerische Wärmebereitstellung 112,5 MWh. Daraus ergeben sich rund 940 wärmebezogene Vollbenutzungsstunden der vorhandenen Anlage.
Setzt man für eine hypothetische Nachfolgeanlage unterschiedliche Vollbenutzungsstunden an, ergibt sich folgende Orientierung:
| Modellannahme | Rechnerische Erzeugerleistung |
|---|---|
| 1.600 h/a | 70 kW |
| 1.800 h/a | 63 kW |
| 2.000 h/a | 56 kW |
Die Werte sind eine Sensitivitätsbetrachtung, keine Auslegung. Insbesondere sind der tatsächliche Jahresnutzungsgrad, die Witterung und der zeitliche Lastverlauf nicht bekannt. Eine mögliche Überdimensionierung ist daher eine zu prüfende Hypothese. Die Norm-Heizlast muss nach DIN EN 12831-1 mit den nationalen Ergänzungen ermittelt werden; zusätzlich sind Systemtemperaturen, Wärmeverteilung und Betriebsweise zu berücksichtigen.
Warum einzelne Räume das gesamte System beeinflussen
In der Wohnanlage werden hohe Vorlauftemperaturen angegeben. Gleichzeitig berichten Bewohner von ungleichmäßiger Beheizung. Ob die eingestellte Temperatur tatsächlich benötigt wird, lässt sich daraus noch nicht ableiten.
Ein unterdimensionierter Heizkörper, eine schlecht versorgte Wohnung oder eine Heizkörpernische mit hohen Wärmeverlusten kann das erforderliche Temperaturniveau eines gemeinsamen Heizsystems bestimmen. Gezielte Verbesserungen können deshalb für die Umstellung auf eine Wärmepumpe wichtiger sein als ihr Anteil an der gesamten jährlichen Energieeinsparung vermuten lässt.
Vertiefend: Heizlast & Heizflächen · Hydraulik & Pufferspeicher
Betriebspflichten
Welche Pflichten zur Heizungsoptimierung bleiben?
Die §§ 60a bis 60c sind keine neu eingeführten Pflichten der Reform von Juli 2026. Sie bleiben jedoch für größere Wohngebäude von Bedeutung.
| Vorschrift | Inhalt und zeitliche Einordnung |
|---|---|
| § 60b GModG | Prüfung und Optimierung erfasster wassergeführter Altanlagen in Gebäuden ab sechs Wohnungen/Nutzungseinheiten. Bei Einbau vor Oktober 2009 grundsätzlich bis 30.09.2027; bei späterem Einbau grundsätzlich binnen eines Jahres nach 15 Jahren. Ausnahmen beachten. |
| § 60c GModG | Hydraulischer Abgleich nach Neueinbau einer wassergeführten Heizung in Gebäuden ab sechs Einheiten, einschließlich raumweiser Heizlast, Heizflächenprüfung, Regelung und Dokumentation. |
| § 60a GModG | Betriebsprüfung erfasster, seit 2024 installierter Wärmepumpen in Gebäuden bzw. Gebäudenetzen ab sechs Einheiten nach einer vollen Heizperiode, spätestens nach zwei Jahren. Ohne Fernkontrolle spätestens alle fünf Jahre wiederholen. Reine Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen ausgenommen. |
Für die untersuchte Anlage ist § 60b aufgrund ihres Alters besonders relevant. Bei einem rund 20 Jahre alten Kessel liegt der Einbau vor Oktober 2009; ist die Anlage erfasst, endet die Frist zur Prüfung und Optimierung am 30. September 2027. Ob die Schwelle von sechs Einheiten erfüllt ist, muss anhand der rechtlichen Gebäudestruktur geprüft werden; die bloße Gesamtzahl der Wohnungen einer WEG genügt dafür nicht. Auch frühere Prüfungen und die gesetzlichen Ausnahmen sind einzubeziehen.
Ein fehlender aktueller Abgleichsnachweis ist kein Beweis dafür, dass nie ein Abgleich durchgeführt wurde. Die technische Überprüfung bleibt angesichts der beobachteten Betriebsbedingungen sinnvoll. Eine tatsächlich bestehende gesetzliche Verpflichtung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden.
Bei einer neuen Wärmepumpe verlangt § 60a unter anderem die messtechnische Auswertung der Jahresarbeitszahl. Das schafft eine Verbindung zwischen der berechneten Effizienz bei der Planung und der späteren Überprüfung im Betrieb.
Vertiefend: Betrieb & Monitoring der Wärmepumpe · Gebäudeautomation: Von Messwerten zur wirksamen Betriebsoptimierung
Neue Gasheizung
Was bedeutet die Biotreppe bei einem neuen Gaskessel?
Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, gilt § 43 GModG. Die gesetzlich anerkannten Brennstoffe umfassen Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Wasserstoffarten einschließlich ihrer Derivate. Maßgeblich ist der Anteil an der bereitgestellten Wärme, nicht der Volumenanteil des Gases.
Übertragen auf die modellhafte jährliche Wärmeabgabe der untersuchten Wohnanlage ergibt sich:
| Stichtag | Mindestanteil | Wärmeanteil bei 112,5 MWh/a |
|---|---|---|
| 01.01.2029 | 10 % | rund 11 MWh/a |
| 01.01.2030 | 15 % | rund 17 MWh/a |
| 01.01.2035 | 30 % | rund 34 MWh/a |
| 01.01.2040 | 60 % | rund 68 MWh/a |
Die Einhaltung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch über andere technische Maßnahmen erfolgen. Dazu zählen:
- Solarthermie: § 43 sieht bis Ende 2034 eine vereinfachte Erfüllungsregel vor (bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen mindestens 0,03 m² Aperturfläche je m² maßgeblicher Nutzfläche).
- Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung: Es gelten unter anderem ein Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 %, eine Leistungszahl von mindestens 10 und die Versorgung der gesamten Gebäudefläche.
- Wärmepumpen-Hybridheizungen: Es gelten leistungs- und betriebsweisenbezogene Regeln; bei größeren Gebäuden ist ab 2040 unter bestimmten Bedingungen ein Nachweis für angerechnete Wärmeanteile über 30 % erforderlich.
Die Wärmeanteile lassen sich nicht allein aus dem Verhältnis der installierten Leistungen ableiten. Übergangsregeln bei irreparablem Ausfall stehen in § 43 Abs. 7.
Die zusätzliche Grüngas-/Grünheizölquote nach § 42a ist davon zu unterscheiden. Das Gesetz sieht eine gesonderte Regelung für Inverkehrbringer mit dem Ziel klimaneutraler Brennstoffe ab 2045 vor; die Bundesregierung soll sie bis 1. Dezember 2026 vorlegen. Die konkrete Ausgestaltung ist zum hier betrachteten Rechtsstand noch nicht als endgültige Vorgabe anzusetzen. Auch die Betriebskosten heute vorhandener Gasheizungen können von dieser Marktentwicklung betroffen sein.
Vertiefend: Wärmepumpe im Bestand: Erst das System verstehen, dann das Gerät auswählen
Effizienz und Energiepreise
Jahresarbeitszahl und Energiepreise: Wann verändert sich das Ergebnis?
Eine Wärmepumpe nutzt elektrische Energie und Umweltwärme. Ihre Jahresarbeitszahl (JAZ) beschreibt das Verhältnis der abgegebenen Wärme zum Stromeinsatz über ein Jahr. Für einen sinnvollen Vergleich muss die Bilanzgrenze angegeben werden, beispielsweise einschließlich Verdichter, Wärmequellenerschließung und elektrischem Zusatzheizer, aber ohne nachgelagerte Verteilpumpen. Die Gasvariante wird am gleichen Wärmeübergabepunkt betrachtet; zusätzlicher Hilfsstrom bleibt im folgenden vereinfachten Modell unberücksichtigt.
| Angenommene JAZ | Strombedarf bei 112,5 MWh Wärme | Stromkosten bei 28 ct/kWh |
|---|---|---|
| 2,5 | 45,0 MWh | 12.600 € |
| 3,0 | 37,5 MWh | 10.500 € |
| 3,5 | 32,1 MWh | 9.000 € |
| 4,0 | 28,1 MWh | 7.875 € |
| 4,5 | 25,0 MWh | 7.000 € |
Die Unterschiede zeigen, wie stark die Systemeffizienz die jährlichen Energiekosten beeinflusst. Bei einem Gaspreis von 10 ct/kWh und einem Strompreis von 28 ct/kWh ergibt sich bei 90 % Jahresnutzungsgrad eine energetische Kostenschwelle von JAZ 2,52. Oberhalb dieser Schwelle kostet die bezogene Energie der Wärmepumpe im Modell weniger. Bei JAZ 3,5 beträgt der rechnerische Vorteil 3.500 €/a.
Die Rechnung bewertet ausschließlich variable Energiekosten. Sie ist keine Investitions- oder Wirtschaftlichkeitsrechnung. Wartung, Mess- und Grundpreise, Förderung, Finanzierung, Ersatzinvestitionen und gegebenenfalls Änderungen der Verteilverluste müssen gesondert berücksichtigt werden. Die zukünftigen Brennstoffanforderungen sind im effektiven Gaspreis abzubilden. Alle Preise sind frei gewählte Modellwerte, keine Tarifangebote oder Prognosen.
Mit dem nachfolgenden Rechner können Eigentümer die Wärmebereitstellung, den Jahresnutzungsgrad, die Jahresarbeitszahl und beide Energiepreise selbst variieren. Die Kostenschwelle zeigt, welche Effizienz bei den gewählten Preisen mindestens erreicht werden müsste, damit beide Systeme gleich hohe variable Energiekosten haben.
Wärmekostenvergleich: Gasheizung und Wärmepumpe
Vergleich bei gleicher jährlicher Wärmebereitstellung am Ausgang des Wärmeerzeugers. Die Ausgangswerte entsprechen dem Fallbeispiel. Werte mit dem Regler verschieben oder direkt eintippen.
Bitte alle Werte innerhalb der angegebenen Grenzen eingeben.
Berechnungsgrundlage und Grenzen
Q = jährliche Wärmeabgabe; η = Jahresnutzungsgrad auf gleichem Brennwertbezug wie die Gasabrechnung; JAZ = jährliche Wärmeabgabe / elektrischer Energieeinsatz. Gasbedarf = Q / η; Strombedarf = Q / JAZ. Kosten = Energieeinsatz × jeweiliger Arbeitspreis. JAZ-Kostenschwelle = Strompreis × η / Gaspreis.
Preise bitte auf gleicher Basis (z. B. beide brutto) eingeben. CO₂-Kosten, Netz- und Brennstoffpreisbestandteile nur insoweit enthalten, wie sie im effektiven Gasarbeitspreis berücksichtigt werden. Vereinfachter Vergleich der variablen Energiekosten, ohne Investition, Wartung, Förderung und weitere Kosten; keine Planung oder Preisprognose. Eingaben bleiben im Browser.
Vertiefend: Wärmepumpen effizient planen · Wärmepumpenangebot prüfen
Kostenaufteilung
Wer trägt die Kosten einer neuen Gasheizung?
Mit § 5a des geänderten Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO₂KostAufG) verändert sich die Verteilung bestimmter Betriebskosten bei erfassten neu eingebauten fossil beschickten Heizungen. Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten und bei Erdgas die Gasnetzentgelte grundsätzlich hälftig. Ab 2029 gilt dies auch für den gesetzlich ausgewiesenen Preisbestandteil der vorgeschriebenen Brennstoffe, begrenzt auf maximal 30 % des insgesamt verbrauchten Brennstoffs.
Für eine Modellrechnung nehmen wir an, dass die gesamte Wohnanlage vermietet ist und eine unter § 43 fallende neue Gasheizung mit weiterhin 125 MWh Jahresverbrauch installiert wurde. Der fossile und der alternative Brennstoff werden mit gleichem Wärmeertrag je kWh angesetzt; alternative Brennstoffanteile gelten hier vereinfachend als ohne CO₂-Bepreisung. Modellwerte: 2,5 ct/kWh Netzentgelt, 0,18 kg CO₂/kWh Erdgas (Brennwertbezug), 100 €/t CO₂-Kostenansatz und 5 ct/kWh zusätzlicher, modellhaft angesetzter Preisbestandteil auf die betroffene Brennstoffmenge. Sämtliche Geldbeträge sind als einheitliche Brutto-Modellwerte zu verstehen.
| Jahr | Angesetzter Brennstoffanteil | CO₂-Anteil Vermieter | Netzanteil | Anteil Brennstoffpreisbestandteil | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| 2028 | 0 % | 1.125 € | 1.563 € | 0 € | ca. 2.690 € |
| 2029 | 10 % | 1.013 € | 1.563 € | 313 € | ca. 2.890 € |
| 2030 | 15 % | 956 € | 1.563 € | 469 € | ca. 2.990 € |
| 2035 | 30 % | 788 € | 1.563 € | 938 € | ca. 3.290 € |
| 2040 | 60 % | 450 € | 1.563 € | 938 € | ca. 2.950 € |
Die tatsächlich nach § 3 CO₂KostAufG auszuweisenden Kostenbestandteile sind der Abrechnung zu entnehmen; der modellierte Aufpreis ist dafür kein Ersatz. Die Beträge sind auch keine vollständig zusätzlichen Kosten: Vermieter tragen bereits nach bisherigem Recht einen Teil der CO₂-Kosten. Der rechnerische Rückgang 2040 erklärt sich durch den niedrigeren fossilen Anteil und die Begrenzung des aufzuteilenden Brennstoffanteils. Die Gesamtheizkosten können dennoch steigen.
Bei der realen Wohnanlage ist der Vermietungsanteil nicht bekannt. Deshalb beschreiben die Beträge kein konkretes Ergebnis für deren Eigentümer. Die bisherige CO₂-Kostenaufteilung nach Gebäudemerkmalen bleibt für nicht erfasste Fälle grundsätzlich maßgeblich. Ihre Einstufung erfordert die tatsächlichen Abrechnungsdaten und die gesetzliche Wohnfläche.
Besonderheit für vermietende WEG-Mitglieder
§ 5d CO₂KostAufG sieht unter bestimmten Voraussetzungen Härtefälle vor. Im Rahmen der gesetzlichen Abwägung kann berücksichtigt werden, dass ein vermietender Wohnungseigentümer eine alternative Wärmeversorgung beantragt oder unterstützt hat, aber überstimmt wurde oder eine entsprechende Beschlussfassung verhindert wurde. Eine überstimmte Stimme allein führt nicht automatisch zu einer Ausnahme; die Voraussetzungen der Vorschrift müssen insgesamt erfüllt sein. Die Beschlussunterlagen können deshalb auch für die spätere mietrechtliche Beurteilung wichtig sein. Zudem gelten Übergangsregelungen bei Heizungsausfällen; diese sind im Modell nicht berücksichtigt.
Gasetagenheizungen
Gasetagenheizungen: Wie verändert sich die Entscheidung in einer WEG?
Anders als in der untersuchten zentral versorgten Anlage besitzen viele Mehrfamilienhäuser einzelne Gasetagenheizungen. Die früheren Sonderregelungen der §§ 71l und 71n GEG mit Informations-, Entscheidungs- und Umsetzungsfristen wurden aufgehoben. Bei Neuinstallationen gelten insbesondere die allgemeinen Anforderungen des GModG.
Ein hypothetisches Beispiel verdeutlicht die Folge: Ersetzen in einer WEG mit zwölf Wohnungen zunächst drei Eigentümer ihre ausgefallenen Thermen durch neue Gasgeräte, können diese bei einem späteren Umbau auf Zentralversorgung noch eine erhebliche Restnutzungsdauer haben. Die neue Einzelinvestition verändert damit die Ausgangslage für eine gemeinschaftliche Entscheidung. Zugleich können alte und neue Thermen unterschiedlichen Brennstoffanforderungen unterliegen.
Vor weiteren Einzelinvestitionen empfiehlt sich deshalb eine gemeinsame Untersuchung: Sind Heizungsleitungen für eine Zentralversorgung nachrüstbar? Welche Abgasanlagen und Bauteile sind betroffen? Wie wird Warmwasser künftig erzeugt? Können dezentrale Wärmepumpen elektrisch und schalltechnisch eingebunden werden?
Eigentumszuordnung, Beschlussfassung und Kostenverteilung richten sich weiterhin nach WEG-Recht, Teilungserklärung und konkreter Maßnahme. Der Wegfall der besonderen GEG-Fristen ersetzt diese Prüfung nicht.
Vertiefend: Zentrale oder dezentrale Wärmeversorgung? · Luft-Luft-Wärmepumpen im Gebäudebestand
Gebäudehülle
Welche Anforderungen an die Gebäudehülle gelten weiterhin?
Eine allgemeine Pflicht zur vollständigen Sanierung jedes Mehrfamilienhauses entsteht aus der Reform nicht. Nach § 36 und Anlage 7 gelten bei bestimmten Bauteiländerungen jedoch weiterhin Höchstwerte für den Wärmedurchgang. Änderungen, die nicht mehr als 10 % der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe eines Gebäudes betreffen, sind grundsätzlich ausgenommen.
| Bauteil bei einschlägiger Änderung | U-Wert (max.) |
|---|---|
| Außenwand | 0,24 W/(m²·K) |
| Fenster, vollständiger Austausch | 1,30 W/(m²·K) |
| Steildach | 0,24 W/(m²·K) |
| Flachdach, einschlägige Abdichtungserneuerung | 0,20 W/(m²·K) |
| Kellerdecke, einschlägige Dämmmaßnahme (bei Fußbodenaufbau auf der beheizten Seite: 0,50) | 0,30 W/(m²·K) |
Gesetzliche Nachrüstpflichten zur Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken bzw. Dächer und ungedämmter Leitungen bleiben zu beachten. Alternativ zum Bauteilnachweis kann bei entsprechenden Vorhaben ein gesetzlicher Gesamtnachweis infrage kommen; dafür ändern sich 2027 die Berechnungsgrundlagen.
In der untersuchten Anlage wurden Dach und Fassaden bereits verbessert. Der nächste sinnvolle Schritt liegt daher nicht automatisch in einer weiteren umfassenden Hüllensanierung. Ältere Fenster, Rollladenkästen, Heizkörpernischen und Kellerdecken sind gezielt auf ihren Einfluss auf Wärmeverluste und erforderliche Heizflächentemperaturen zu untersuchen.
Bei vollständigen Dachsanierungen in Nordrhein-Westfalen ist zusätzlich die landesrechtliche Solarpflicht seit Januar 2026 im jeweiligen Anwendungsbereich zu beachten. Sie ist keine neue bundesrechtliche Bestandsanforderung des GModG.
Vertiefend: Gebäudehülle & Bauphysik · Bauen im Bestand & Sanierung
Energieausweis
Was verändert sich ab 2027 beim Energieausweis?
Die DIN/TS 18599:2025-10 wird zur neuen Berechnungsgrundlage. Zugleich ändern sich die gesetzlichen Primärenergiefaktoren und die Bezugsflächen. Die bislang im Mittelpunkt stehende nicht erneuerbare Primärenergie wird durch die gesetzlich definierte Gesamtprimärenergie als Bewertungsbasis abgelöst.
Netzstrom wird mit 1,5 statt 1,8 bewertet, Holz bzw. feste Biomasse mit 0,7 statt 0,2. Der Grundwert für Erdgas bleibt 1,1. Bei Fernwärme ändern sich die Bewertungsmethodik und die Regeln zur Bescheinigung; die Anlage 4 weist künftig 0,7 aus. Die Zahlenwerte sind keine tatsächlichen Wirkungsgrade, CO₂-Faktoren oder Energiepreise.
Zur isolierten Betrachtung der Strombewertung: Ein unveränderter Netzstrombezug von 32 MWh entspricht mit dem Faktor 1,8 rechnerisch 57,6 MWh und mit 1,5 rechnerisch 48 MWh Primärenergie. Die Änderung um 9,6 MWh entsteht hier allein durch den Faktor, nicht durch eine physische Energieeinsparung. Das ist keine vollständige Gebäudebilanz. Für Brennstoffe muss in Normberechnungen außerdem der jeweils vorgeschriebene Heizwertbezug beachtet werden; die Gasabrechnungswerte des Fallbeispiels werden deshalb nicht ungeprüft in die Normbilanz übernommen.
Welche Daten benötigen Eigentümer künftig?
Ab Januar 2027 werden Energieausweise unter anderem um absolute End- und Primärenergiemengen, Informationen zur Erzeugung und Nutzung erneuerbarer Energie sowie Angaben zur Niedertemperaturfähigkeit und Reaktion auf externe Signale erweitert. Sie werden grundsätzlich digital und maschinenlesbar ausgestellt. Die Vorlagepflicht erstreckt sich auch auf Mietvertragsverlängerungen. Bestehende gültige Ausweise behalten grundsätzlich ihre zehnjährige Gültigkeit.
Bei Wohngebäuden bleibt die Skala A+ bis H vorerst erhalten. Die Klasse richtet sich weiterhin nach dem maßgeblichen Endenergiekennwert, nicht nach dem Primärenergiefaktor. Während viele flächenbezogene Angaben künftig auf die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277 bezogen werden, bleibt für die Wohngebäude-Effizienzklasse die Gebäudenutzfläche A_N mit heizwertbezogener Endenergie maßgeblich. Für Verbrauchsausweise reiner Wohngebäude ändern sich auch der erforderliche Verbrauchszeitraum (24 statt 36 Monate) und die Normalisierung auf Standardnutzungsbedingungen. Bei relevanter Mischnutzung ist die Zulässigkeit des Verbrauchsausweises neu zu prüfen.
Warum der alte Energieausweis nicht mit dem Gasverbrauch gleichzusetzen ist
| Kennwert | Älterer Verbrauchsausweis | Gasverbrauch 2023–2025 |
|---|---|---|
| Energiekennwert, gerundet | rund 90 kWh/(m²·a) | rund 60 kWh/(m²·a) |
| Witterungsbereinigung | enthalten | nicht erfolgt |
| Warmwasser | rechnerischer Zuschlag | nicht enthalten |
| Effizienzklasse | C | nicht ermittelt |
Ein neuer Ausweis muss daher mit den dann gültigen Verfahren und vollständigen Daten erstellt werden. Der Unterschied von rund 30 kWh/(m²·a) ist kein Nachweis einer entsprechend hohen Einsparung oder einer neuen Effizienzklasse.
Für Nichtwohngebäude gelten eigene Regeln: Nichtwohngebäude ab 2027: Energieausweis, Effizienzklassen und Sanierungspflichten
Entscheidung
Welche Entscheidung ergibt sich aus der Untersuchung?
Für die Wohnanlage ist weder ein sofortiger Kesseltausch noch die Festlegung auf eine bestimmte Wärmepumpenleistung aus den vorliegenden Daten ableitbar. Es ergeben sich jedoch konkrete Untersuchungsrichtungen.
| Option | Entscheidende Frage |
|---|---|
| Weiterbetrieb und Optimierung | Welche Restnutzungsdauer und welches Temperaturniveau sind erreichbar? |
| Neuer Gas-Brennwertkessel | Welche Betriebs- und Brennstoffkosten entstehen unter § 43 und ggf. § 5a CO₂KostAufG? |
| Wärmepumpe mit bestehendem Kessel | Welchen Jahreswärmeanteil kann die Wärmepumpe effizient decken? |
| Zentrale Wärmepumpe | Welche Leistung, Temperaturen und elektrischen Anschlüsse werden benötigt? |
| Gebäudeteilbezogene Wärmepumpen | Wie verändern sich Verteilverluste, Aufwand und Betrieb? |
| Zentrale Versorgung mit dezentraler Ergänzung | Können einzelne Heizlastspitzen und Temperaturengpässe gezielt reduziert werden? |
| Wärmenetzanschluss, sofern verfügbar | Wann, zu welchen Anschluss-, Leistungs- und Arbeitspreisen? |
Die getrennte Warmwasserbereitung erleichtert den Vergleich der reinen Raumheizung. Sie ist aber weiterhin Teil der Gesamtenergiebewertung des Wohngebäudes. Bei Photovoltaik ist die zeitliche Übereinstimmung von Erzeugung und Verbrauch entscheidend; eine reine Jahresbilanz genügt nicht.
Ein sinnvoller Untersuchungs- und Beschlusspfad beginnt mit der Bestandsaufnahme und der gesetzlichen Fristenprüfung, führt über Heizlast, Heizflächen sowie hydraulische und messtechnische Untersuchung zum Variantenvergleich und anschließend zur Finanzierung und Umsetzung. Investitionsentscheidungen sollten über einen gemeinsamen Betrachtungszeitraum nach VDI 2067 oder einer entsprechend dokumentierten Lebenszykluskostenmethode bewertet werden. Die tatsächliche Anlagenperformance wird nach der Umsetzung überprüft.
Vertiefend: Varianten- und Investitionsplanung · Förderberatung
Nächster Schritt: Erste Einschätzung anfragen · Gebäude- und Anlagen-Check
Zusammenfassung
Den neuen Spielraum für eine bessere Entscheidung nutzen
Das GModG verändert vor allem den rechtlichen Rahmen, in dem Eigentümer eine neue Wärmeversorgung wählen. Für bestehende Brennwertheizungen bedeutet dies keine neue Freiheit zum Weiterbetrieb: Sie waren von der früheren Altersregel ohnehin ausgenommen. Für Nachfolgeanlagen ändern sich dagegen die langfristigen Brennstoff- und Kostenanforderungen.
Die untersuchte Wohnanlage verdeutlicht, weshalb Verbrauch, installierte Leistung und erforderliche Systemtemperatur gemeinsam betrachtet werden müssen. Der technische Engpass kann in einzelnen Heizflächen oder in der Hydraulik liegen – nicht zwingend im Alter des Wärmeerzeugers.
Die gewonnenen Entscheidungsfreiheiten lassen sich nutzen, um den tatsächlichen Bedarf zu ermitteln und die nächsten Investitionen aufeinander abzustimmen.
Weiterführend bei BENDES: WEG-Beratung: Gebäude optimieren, erhalten und gezielt modernisieren · Zentrale oder dezentrale Wärmeversorgung? · Mehrfamilienhäuser, WEGs und Hausverwaltungen
Methodik
Methodik und Aussagegrenzen
Die Fallanalyse basiert auf Bestandsangaben und Gasverbrauchsdaten der Jahre 2023–2025 aus einer energetischen Beratung. Die Verbrauchswerte sind gerundet und nicht witterungsbereinigt; der Mittelwert wurde aus den ursprünglichen Daten berechnet. Eigentums- und Wohnflächenangaben wurden nicht abschließend verifiziert.
Jahresnutzungsgrade, Jahresarbeitszahlen (JAZ), Vollbenutzungsstunden und Energiepreise dienen als Berechnungs- und Sensitivitätsparameter. Die Kostenverteilung wird anhand eines hypothetischen Vollvermietungsszenarios untersucht.
Die Voruntersuchung dient der Bewertung technischer und wirtschaftlicher Zusammenhänge sowie der Vorbereitung weiterführender Entscheidungen. Normgerechte Heizlastberechnungen, vollständige Gebäudebilanzen, objektspezifische Abrechnungs- und Investitionsrechnungen sowie rechtliche Einzelfallprüfungen sind nicht Gegenstand der Analyse.
Die Übertragbarkeit der Ergebnisse hängt von den jeweiligen baulichen, technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.
Quellen
GModG, geltende Fassung, Änderungsgesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226; insbesondere § 36, § 42a, § 43, §§ 60a–60c und Anlage 7.
CO₂KostAufG, § 5a und § 5d.
Gebäudeforum: Neuerungen im GModG – einschließlich BBSR-Lesefassung Artikel 2.
Gebäudeforum: Energieausweis ab 2027.
Wohnen im Eigentum: GModG.
AGFW: GEG, GModG und Fernwärme.
Richtlinie (EU) 2024/1275; DIN EN 12831-1:2017-09 und DIN/TS 12831-1:2020-04; DIN/TS 18599:2025-10; VDI 2067 Blatt 1.
Rechtsstand 14.11.2026. Die für 2027 bereits beschlossenen Änderungen sind gesondert berücksichtigt. Gesetzliche Ausnahmen, Übergangsregelungen und Förderbedingungen sind für konkrete Vorhaben individuell zu überprüfen.
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Anfrage
Anfrage zur Heizungsmodernisierung
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