Gebäudemodernisierungsgesetz
Welche Anforderungen das Gebäudemodernisierungsgesetz für Bürogebäude, Schulen, Kindertagesstätten und andere Nichtwohngebäude vorsieht.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verändern sich ab dem 1. Januar 2027 wesentliche Grundlagen der energetischen Bewertung von Nichtwohngebäuden. Neben neuen Anforderungen an Energieausweise werden ab 2030 und 2033 verbindliche energetische Mindeststandards für bestimmte bestehende Gebäude eingeführt.
Betroffen sein können insbesondere ältere Büro- und Verwaltungsgebäude, Schulen, Kindertagesstätten (Kitas), Kindergärten, Pflegeeinrichtungen und Gewerbeimmobilien.
Für Eigentümer, Kommunen und Betreiber stellt sich damit die Frage, welche Verpflichtungen tatsächlich entstehen und wann eine energetische Untersuchung oder Modernisierung erforderlich wird.
Dabei sind drei Aspekte zu unterscheiden: die Ausstellungspflicht für einen Energieausweis, die rechnerische Energieeffizienz des Gebäudes und die gesetzlichen Modernisierungsanforderungen.
Auf einen Blick
- Ab dem 1. Januar 2027 beruhen neu ausgestellte Energieausweise für Nichtwohngebäude auf einer energetischen Bilanzierung; vorhandene Ausweise bleiben grundsätzlich zehn Jahre gültig.
- Nichtwohngebäude erhalten Effizienzklassen von A bis G nach dem Primärenergiereferenzfaktor; Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
- Die Sanierungspflicht trifft den Eigentümer: höchstens das 3,5fache des Referenzgebäudes ab 2030, höchstens das 2,95fache ab 2033.
- Als erfüllt gelten unter anderem Gebäude ab Baujahr 1996 sowie Gebäude mit Fernwärme oder einer überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe betriebenen Heizung.
- Die Einhaltung ist auf Verlangen der Landesbehörde nachzuweisen; ein gültiger Energieausweis genügt dafür nicht automatisch.
In diesem Beitrag
- Energieausweis ab 2027
- Effizienzklassen A bis G
- Sanierungspflicht 2030 und 2033
- Kitas, Schulen und soziale Einrichtungen
- Was jetzt zu prüfen ist
- Zusammenfassung
GModG für Nichtwohngebäude: Gebäudeautomation und Betreiberpflichten →
Energieausweis
Energieausweis für Nichtwohngebäude: Was ändert sich ab 2027?
Ab dem 1. Januar 2027 müssen neu auszustellende Energieausweise für Nichtwohngebäude grundsätzlich auf einer energetischen Bilanzierung beruhen. Die bisherige Möglichkeit, neue Energieverbrauchsausweise allein auf Grundlage erfasster Verbrauchsdaten auszustellen, entfällt für diese Gebäudeart.
Bereits ausgestellte Energieausweise behalten grundsätzlich ihre zehnjährige Gültigkeit. Sie müssen nicht allein aufgrund der Gesetzesänderung ersetzt werden.
Für privat genutzte Nichtwohngebäude ohne bisherigen Energieausweis entsteht nicht automatisch eine allgemeine Nachholpflicht zum 1. Januar 2027. Eine Ausstellungspflicht besteht insbesondere bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder entsprechenden Vertragsverlängerungen.
Eine Besonderheit gilt für bestehende Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden. Hier ist grundsätzlich ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung erforderlich, sofern kein gültiger Ausweis vorhanden ist. Die bisherigen Flächenschwellen entfallen.
Bei starkem Publikumsverkehr können außerdem Aushangpflichten bestehen.
Wichtig: Ein weiterhin gültiger Energieausweis ist nicht automatisch ein geeigneter Nachweis dafür, dass ein Gebäude die zukünftigen energetischen Mindeststandards erfüllt.
Welche Nachweise für die Mindestanforderungen gelten, erläutern wir im Abschnitt Sanierungspflicht ab 2030 und 2033.
Effizienzklassen
Neue Energieeffizienzklassen A bis G
Ab 2027 werden Nichtwohngebäude erstmals in die Energieeffizienzklassen A bis G eingeteilt.
Die Bewertung erfolgt anhand des sogenannten Primärenergiereferenzfaktors. Er beschreibt das Verhältnis zwischen dem berechneten Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes und dem entsprechenden Bedarf eines normativ definierten Referenzgebäudes.
Die Klassen A bis G sind wie folgt abgegrenzt:
Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten, die am Standort keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie verursachen. Für die Berechnung des Referenzgebäudes gilt – wie bei der Mindestanforderung – stets ein Primärenergiefaktor von 0,7.
Anders als bei Wohngebäuden lässt sich die Einstufung somit nicht unmittelbar aus einem festen Energiekennwert in kWh/(m²·a) ableiten.
Auch ein bisheriger Energieverbrauchsausweis ermöglicht keine unmittelbare Zuordnung zu den neuen Effizienzklassen.
Mindeststandards
Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude ab 2030 und 2033
§ 40 GModG führt zwei Stufen energetischer Mindestanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude ein. Verpflichtet ist der Eigentümer des Gebäudes.
Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf grundsätzlich höchstens das 3,50-Fache des maßgeblichen Referenzgebäudes betragen.
Ab dem 1. Januar 2033 reduziert sich dieser Grenzwert auf das 2,95-Fache.
Maßgeblich ist jeweils der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung im Vergleich zu einem Referenzgebäude mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung. Für das Referenzgebäude ist dabei stets ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen.
Diese Grenzwerte entsprechen bei übereinstimmender Berechnungsgrundlage den oberen Grenzen der neuen Effizienzklassen F und E.
Daraus ergibt sich jedoch nicht automatisch eine Sanierungspflicht für jedes Gebäude mit ungünstiger Effizienzklasse. Das GModG sieht Erfüllungs- und Ausnahmeregelungen sowie eine Nachweisregel vor:
Wann gilt die Anforderung als erfüllt?
Die Anforderung gilt nach § 40 Absatz 3 GModG als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude
- ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde,
- vor dem 1. Januar 1996 errichtet wurde und der Eigentümer nachweist, dass es durch spätere Änderung mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 erreicht oder dass sein Jahres-Heizwärmebedarf diese Anforderungen nicht überschreitet,
- eine Heizungsanlage nutzt, die die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe erzeugt, oder
- mit Fernwärme versorgt wird.
Eine Umstellung der Wärmeerzeugung auf eine Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme kann damit selbst ein Weg zur Erfüllung sein. Hintergründe zur Planung: Wärmepumpe im Bestand: Erst das System verstehen, dann das Gerät auswählen.
Wann gilt die Pflicht nicht?
Die Pflicht entfällt nach § 40 Absatz 1 und 4 GModG unter anderem:
- soweit die Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht,
- wenn zum jeweiligen Stichtag (1. Januar 2030 bzw. 1. Januar 2033) feststeht, dass das Gebäude abgerissen, das Betriebsgelände aufgegeben, die Nutzung so geändert wird, dass die Anforderung nicht mehr greift, oder das Gebäude einer umfassenden Sanierung unterzogen wird,
- bei Baudenkmälern mit besonders geschützter oder erhaltenswerter Bausubstanz,
- bei Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftlichen Nutzgebäuden mit niedrigem Energiebedarf sowie bei landwirtschaftlichen Nutzgebäuden eines Sektors mit sektorspezifischem Abkommen über die Gesamtenergieeffizienz,
- bei freistehenden kleinen Gebäuden,
- bei Gebäuden des Bundes oder verbündeter Streitkräfte, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen.
Wie wird die Einhaltung nachgewiesen?
Die Einhaltung der Anforderungen ist nach § 41 GModG auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde nachzuweisen. Das kann mit einem Energieausweis oder in anderer geeigneter Weise geschehen, sofern dabei die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes ausgewiesen wird.
Ein Energiebedarfsausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, genügt nur unter Bedingungen: Bis Ende 2032 darf der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5fache, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 0,4fache des Endwerts der Effizienzskala im Energieausweis betragen.
Eine abschließende Beurteilung erfordert deshalb stets eine Prüfung der gebäudespezifischen Voraussetzungen.
Kitas, Schulen, soziale Einrichtungen
Was gilt für Kitas, Kindergärten, Schulen und soziale Einrichtungen?
Kindertagesstätten, Kindergärten, Schulen und viele soziale Einrichtungen werden energetisch grundsätzlich als Nichtwohngebäude betrachtet, sofern ihre bauliche und tatsächliche Nutzung dieser Gebäudeart entspricht.
Gerade bei Kitas und Schulen ist zwischen dem Gebäudeeigentümer, dem Einrichtungsträger und dem tatsächlichen Nutzer zu unterscheiden. Eine kommunale Trägerschaft bedeutet nicht in jedem Fall, dass das Gebäude im Sinne der besonderen Energieausweisregelungen als behördlich genutzt einzustufen ist.
Bei der energetischen Bewertung solcher Gebäude sind neben der Gebäudehülle insbesondere die Nutzungszeiten, die Beheizung, die Warmwasserbereitung, die Lüftung und die Beleuchtung zu berücksichtigen.
Diese Nutzungsbedingungen können sich erheblich von denen eines Büro- oder Verwaltungsgebäudes unterscheiden.
Die Bilanzierung nach DIN/TS 18599:2025-10 berücksichtigt hierfür unterschiedliche Nutzungsprofile und energetische Randbedingungen.
Für Eigentümer und Betreiber von Kitas und Schulen ist daher nicht nur die Frage nach einem vorhandenen Energieausweis relevant. Ebenso wichtig ist, ob die verwendeten Berechnungsannahmen zur Nutzung passen und welche technischen und betrieblichen Verbesserungen möglich sind.
Erste Einordnung
Was sollten Gebäudeeigentümer und Betreiber jetzt prüfen?
Für eine erste Einordnung sollten das Baujahr, die Gebäudenutzung, die vorhandenen Energieausweise, dokumentierte Modernisierungen und die eingesetzte Anlagentechnik untersucht werden.
Dabei lassen sich drei Untersuchungsschritte unterscheiden:
Untersuchungsschritt
Bestands- und Rechtsprüfung
Welche Anforderungen gelten, und sind bereits geeignete Nachweise oder gesetzliche Erfüllungstatbestände vorhanden?
Untersuchungsschritt
Energetische Bewertung
Reichen die vorhandenen Unterlagen aus, oder ist eine zusätzliche Bilanzierung nach DIN/TS 18599 erforderlich?
Untersuchungsschritt
Maßnahmen- und Wirtschaftlichkeitsbewertung
Welche betrieblichen, anlagentechnischen oder baulichen Verbesserungen sind unter Berücksichtigung der zukünftigen Nutzung und anstehender Instandhaltungen sinnvoll?
Die gesetzliche Bedarfsberechnung ist dabei von der Analyse des tatsächlichen Energieverbrauchs zu unterscheiden. Insbesondere bei Nichtwohngebäuden können Betriebszeiten, Regelungseinstellungen und Nutzungsbedingungen zu erheblichen Abweichungen führen.
Energieaudit: Von Verbrauchsdaten zu priorisierten Maßnahmen →
Energiedesign: Gebäude und Energiesysteme gemeinsam entwickeln →
Zusammenfassung
Nicht jedes ältere Nichtwohngebäude muss saniert werden
Die neuen Anforderungen des GModG führen nicht dazu, dass sämtliche älteren Nichtwohngebäude ab 2027 einen neuen Energieausweis benötigen oder aufgrund einer ungünstigen Effizienzklasse unmittelbar modernisiert werden müssen.
Entscheidend ist zunächst, welche gesetzlichen Anforderungen tatsächlich anzuwenden sind und ob vorhandene Nachweise oder gesetzliche Erfüllungstatbestände bereits ausreichen.
Eine nachvollziehbare Bestandsbewertung bildet die Grundlage, um gesetzliche Verpflichtungen, energetische Verbesserungsmöglichkeiten und langfristig sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen voneinander zu unterscheiden.
Für Kommunen, Träger von Kindertagesstätten und Schulen sowie gewerbliche Gebäudeeigentümer ist damit eine abgestufte Untersuchung sinnvoll, die vorhandene Gebäudedaten zunächst auswertet und anschließend den tatsächlichen Handlungsbedarf bestimmt.
Weiterführende technische Untersuchung
In einem ergänzenden Fachbeitrag untersuchen wir die energetische Bestandsbewertung eines konkreten Nichtwohngebäudes anhand normativer Berechnungen, tatsächlicher Verbrauchsdaten und verschiedener Modernisierungsvarianten.
Dabei werden die technischen und wirtschaftlichen Auswirkungen unterschiedlicher Maßnahmen gegenübergestellt.
Quellen
Rechts- und Fachgrundlagen
- Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, insbesondere Artikel 9.
- Gebäudemodernisierungsgesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, insbesondere §§ 40, 41 und 79–86 sowie Anlage 10a in der ab 2027 geltenden Fassung.
- DIN/TS 18599:2025-10 – Energetische Bewertung von Gebäuden.
- Gebäudeforum klimaneutral: Anforderungen an Nichtwohngebäude im GModG, Oktober 2026.
Rechtsstand: 19. Oktober 2026. Die Darstellung dient der allgemeinen Einordnung und ersetzt keine objektbezogene Prüfung.
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